Trong tín dụng ở Việt Nam có một khái niệm rất đơn giản là "Collateralization" (cho vay dựa trên tài sản đảm bảo) hay hiểu là "Monetization" (chuyển tài sản thành khả năng vay vốn) cũng được. Nó đơn giản là cho vay dựa trên tài sản đảm bảo (TSĐB).

Còn dòng tiền, thẩm định dòng tiền (cash flow analysis – phân tích dòng tiền) nó là một phần, nhưng cho vay vẫn bắt buộc dựa vào việc định giá (valuation – định giá tài sản) để hợp thức hóa.

Trong TT41 (Thông tư 41 – quy định về an toàn vốn theo Basel) hay TT14 sửa đổi thì việc xác định LTV (Loan-to-Value – tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản) khá là quan trọng, nhất là với TT14 khi mà LTV có thể thay đổi. Mặc dù CAR (Capital Adequacy Ratio – tỷ lệ an toàn vốn) chưa hẳn là điều kiện tiên quyết cho tín dụng, nhưng LTV thì có.

Thế nên việc để tài sản đảm bảo giảm trong tín dụng có thể kéo theo một vài hệ lụy không ngờ. Điều này nói chung ở đâu cũng gặp, không phải mỗi Việt Nam.

Ở các nước phát triển, tín dụng cũng vận hành dựa trên LTV, nhưng cách vận hành tín dụng khác ở nhiều điểm. Vì vậy giá TSĐB, chủ yếu là BĐS (bất động sản), trở nên vô cùng quan trọng.

Nếu giá BĐS giảm → quá trình tín dụng bị hạn chế.
Nếu giá BĐS tăng → tín dụng lại càng tăng mạnh hơn.

Bởi vì suy cho cùng, điểm cuối của quá trình tín dụng vẫn là BĐS.

BĐS lại là final asset (tài sản cuối cùng trên bảng cân đối) của cá nhân và đôi khi cả tổ chức.

Nên thực tế nó không được phép giảm, chỉ có hai trạng thái:

• Tăng
• Hoặc dừng tăng

Nếu giảm thì suy giảm tín dụng sẽ kéo theo nhiều hệ lụy.

Như giai đoạn 2022 là một ví dụ: chỉ cần vòng quay (roll – đảo nợ / tái cấp vốn) của một số khoản bị gián đoạn, một vài mắt xích nhỏ nhưng quan trọng cũng có thể khiến cả hệ thống đóng băng.

Nên suy đi suy lại, gần như chỉ còn một kết luận:

👉 BĐS KHÔNG ĐƯỢC PHÉP GIẢM.