Nhìn chung Dự thảo nghị quyết có 2 điều chính:

1. Thành lập sàn GD BĐS (Giao dịch Bất động sản) tất cả BĐS đều được giao dịch qua sàn.
2. Trần cấp tín dụng với BĐS thứ 2 (LTV (Loan to Value - Tỷ lệ vay trên giá trị) = 50%) và BĐS thứ (LTV = 30%) tối đa.

Điều 1 thì hợp lý thôi, nói chung giao dịch qua sàn là hợp lý, tránh tranh chấp không đáng có và căn cứ ghi nhận nhìn chung không có vấn đề gì cả. Đây là việc nên làm từ lâu. Tuy nhiên việc giao dịch qua sàn chưa chắc đã làm giảm giá BĐS. Bởi việc tập trung hóa giao dịch BĐS có thể giảm thiểu kinh doanh chênh lệch giá, và minh bạch hóa giao dịch nhưng lại không thực sự tác động vào cung cầu, điều tối cơ bản trong giá.

Điều 2: Về Trần tín dụng BĐS thứ 2 và 3. Theo như mình đọc thì assumption (giả định) của regulator (cơ quan quản lý) hiện tại gồm:

1. Giá bất động sản cao là do "đầu cơ xấu" (aka do cò làm giá) việc giảm đầu cơ là giảm giá.
2. Đầu cơ BĐS bằng nguồn tiền vay từ bank, nên giảm LTV sẽ là giảm giá.

Nói đơn giản regulator đang đơn giản vấn đề nằm ở chỗ BĐS tăng là do đầu cơ chứ không phải nhu cầu thực và ai dùng đầu cơ cũng dùng đòn bẩy. Việc hạn chế LTV ở BĐS thứ 2 và 3 sẽ hạn chế đầu cơ. Như vậy chỉ cần một trong các điều kiện sau thì assumption trở nên vô hiệu, và làm cách làm như trong NQ (Nghị quyết) không giải quyết được vấn đề.

1. Đầu cơ cũng là một nhu cầu, vì BĐS nói chung là final asset (tài sản cuối cùng) của toàn bộ individual balancesheet (bảng cân đối cá nhân) nên việc tích lũy tài sản như BĐS, nhà đất nhắc lại là "nhu cầu" hợp lý, không phải tới từ nguyên nhân làm giá là chính, mà tới từ nhu cầu thực, là nhu cầu tích lũy tài sản.
2. Nguồn tiền mua BĐS thứ 2-3 có bao nhiêu % là từ vay bank. Nếu nó tới từ vay bank chỉ là phụ mà nguồn tiền "thịt" (aka equity (vốn tự có)) thì việc LTV giới hạn là vô hiệu. Việc giảm LTV không làm giảm quá trình Monetization (tăng cơ số tiền) trong hệ thống mà chỉ là làm chậm thôi. Hiểu đơn giản bạn có thể vay ít hơn nhưng về dài hạn khi bạn tích lũy đủ thì điều này vẫn khiến bạn có tài sản lớn hơn. Một vài ý kiến cho rằng kiểm soát theo CAR (Capital Adequacy Ratio - Tỷ lệ an toàn vốn). Thì xin thưa LTV mà giảm xuống thì RW (Risk Weight - Trọng số rủi ro) cũng giảm và lại tăng khả năng cho vay.

Nói đơn giản là giảm LTV này không làm giảm khả năng cho vay BĐS mà ngược lại lại làm tăng khả năng cho vay của bank trong những điều kiện khác vẫn là vay BĐS. Vậy thì rất khó nhìn chung cho các chính sách này. Mình đơn giản cho rằng cách làm trong NQ đánh vào nguồn cầu để giảm giá BĐS là tương đối sai lầm bởi nên xem xét tích lũy tài sản và nhà đất là nhu cầu thay vì đổ nó cho "đầu cơ" một từ không positive (tích cực) một chút nào. Tóm lại với dự thảo này mình nghĩ BĐS có thể tăng chậm hơn (một phần bởi đúng vẫn sẽ có % đầu cơ và dùng tiền mua BĐS 2-3) nhưng khó giải quyết vấn đề cốt lõi lắm.